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核心观点
公司发布2019年业绩预告，全年预计实现归母净利约34.0亿，同比+53%左右;预计实现扣非后归母净利约33.5亿，同比+36%左右。业绩增长源于结转规模扩大以及全国布局战略兑现，总体业绩符合预期。我们认为公司地产主业全国稳步扩张，资本引擎加速物管产业发展，多元驱动和管理红利加持下，业绩高增长有望延续。维持2019-2021年归母净利33.8、52.0、62.3亿的盈利预测，维持“买入”评级。
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成功晋级千亿梯队，2020年增长步伐稳健
公司全国化布局步入收获期，地产主业强势带动下2019全年归母净利预计保持53%高速增长，大概率达成第二期股票期权激励解锁条件。公司2019全年实现销售面积1095.3万平，同比+36.6%;实现销售金额1015.4亿，同比+18.7%，金额排名位居全国第33位(克而瑞)，较2018年上升约4位;其中权益销售金额715.40亿，同比+13.7%。我们预计公司2020年可售货值(新推+滚存)接近1800亿，预计全年销售金额有望向1200亿迈进。
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拿地规模、权益双双提升，强化业绩增长潜力
2019年公司公告口径新增土储计容建面861.0万平，同比-26.0%;新增土储总价357.7亿，同比+45.6%;新增土储权益地价263.6亿，同比+54.5%;新增土储权益比(价格口径)同比+4.2pct至73.7%，金额口径投资强度(权益拿地金额/权益销售金额)同比+9.7pct至36.8%。拿地规模、权益双双逆势提升，完善全国高能级城市群布局，强化业绩增长潜力。初步统计2019年通过公司债、短融、私募债等公开市场募资47亿，此外2020年1月拟设立办公物业类REITs，发行规模不超过人民币10.65亿元。多元融资渠道通畅叠加负债率修复释放杠杆空间，2020拓展力度依然可期。
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嘉宝上市开启并购扩张，资本助力高增长预期
2019年10月公司物业平台嘉宝股份正式登陆港交所，最新市值92.5亿港币(截至2020.1.20)。半年报及招股说明书显示，嘉宝2019上半年已进驻全国69个城市，在管项目400余个，管理面积6330万平，业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。上市之后公司借力资本市场开启快速扩张，官网显示先后同江苏常发物业、浙江中能物业、成都创艺物业、无锡东洲物业等开展并购合作，2019年12月签约管理面积突破1亿平，规模提速的同时均衡布局多种业态。
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人居蓝光引领高质量发展，维持“买入”评级
公司销售和拿地稳定增长，资本引擎加速产业发展，多元产业驱动叠加管理红利加持，业绩高增长有望延续。维持2019-2021年归母净利33.8、52.0、62.3亿的盈利预测，对应2019-2021年EPS(摊薄后)1.12、1.73、2.07元。参考可比公司2020年5.6倍PE估值，给予公司2020年5.5-6倍PE估值，目标价9.52-10.38元(前值8.48-9.61元)，维持“买入”评级。
风险提示：行业政策不确定性;三四线市场景气度下滑;异地拓展待检验。
风险提示
“一城一策”落地的节奏、范围、力度，流动性改善的节奏和力度，房地产税推进的节奏和力度存在不确定性;
公司2017年起三四线城市拿地有所增加，长期销售可能受到棚改力度减弱的影响;
异地拓展成效有待进一步检验。
以上内容摘自华泰证券研究报告《晋级千亿梯队，拿地逆势提升》，发布时间为2020年01月21日。
